各办公室（中心）、各村（社区）、驻镇各有关单位、各物业企业：

    现将《李俊镇提升住宅小区管理服务能力三年行动实施方案》印发给你们，请遵照执行。

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                                                                             2023年6月19日

（此件公开发布）

李俊镇提升住宅小区管理服务能力三年行动实施方案

为深入贯彻落实党的二十大精神，以“四强”能力作风建设为抓手，进一步加强和改进李俊镇住宅小区管理服务能力，加快推动物业服务融入基层社会治理，根据《永宁县住宅小区管理服务能力提升三年行动实施方案》（永政办发﹝2023﹞40号）文件要求，现结合我镇实际，制定本方案。

一、工作目标

通过三年努力，不断加强党对基层治理的全面领导，提升村（社区）精细化治理、精准化服务水平，以建设宜居宜业和美乡村为目标，以八个严格为主线，以八项重点任务为目标，进一步建立健全住宅小区管理服务工作体系，强化各方主体责任，有序推进住宅小区联合执法常态化、管理服务标准化、居民自治规范化,形成优胜劣汰、健康有序的物业服务市场环境，切实解决社会治理中存在的突出矛盾,打通基层社会治理“最后一公里”。

二、实施范围

李俊镇域内有物业服务企业管理的或村（社区）自管的住宅小区。

三、实施时限

从2023年3月开始，计划利用三年时间开展住宅小区管理服务能力提升行动，2025年到期后，转为每年度常态化工作持续推进。

四、实施重点

（一）严格不准情形，规范物业服务能力“九不准”。一是“不准”新增违章建筑；二是“不准”垃圾分类设施不配备、垃圾转运车辆不密闭；三是“不准”从业人员不按岗位统一着装；四是“不准”无故阻碍通信、公共充电等设施建设；五是“不准”泄露业主个人信息资料；六是“不准”擅自终止服务、不履行交接义务；七是“不准”擅自涨价、乱收费以及违规签订《物业服务合同》；八是“不准”擅自利用共用部位、共用设施设备、共有部分进行经营或处置公共收益；九是“不准”利用停水、停电或限制购水量、电量及办理门禁卡、电梯卡等捆绑和变相催缴物业费。对累计违反上述1条内容的，从严扣除信用分值，约谈企业负责人，责令限期整改，建议更换项目经理人；对累计违反上述2条内容的，除上述监管措施外，物业服务质量星级化评定采取“降星”；对累计违反上述3条内容的，除上述监管措施外，物业服务质量星级化评定不达标，并依法清退所服务小区；对累计违反上述4条及以上内容的，纳入物业行业“黑名单”管理，依法限制承接物业服务项目，发起联合惩戒。同时，对涉及违法违规行为移交公安、消防、综合执法、市场监管等部门依法查处。

责任领导：张自军、何兴花

责任部门：综合执法办公室（应急管理办公室）、社会事务管理办公室、派出所、各物业企业、各村（社区）

（二）严格评定标准，全面开展物业服务质量星级化评定。按照《银川市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法(试行)》，全镇住宅小区开展物业服务质量星级化评定，对物业服务企业在物业服务项目的环境卫生、垃圾分类、绿化、秩序维护管理、共用部位及设施设备维护等服务内容以及信息公开公示、社区治理等方面所达到的实际服务水平进行综合评价，依据星级评定结果对企业和物业服务项目进行管理。将评定为物业服务质量二星级及以下的住宅小区列入专项整治行动重点对象，镇政府增加日常巡查检查频次；对评定为物业服务质量不达标的或连续两次评定为物业服务质量二星级及以下的住宅小区，按照程序依法清退所服务小区。

责任领导：张自军、何兴花

责任部门：社会事务管理办公室、综合执法办公室（应急管理办公室）、各物业企业、各村（社区）

（三）严格依法行政，加大物业行业违法违规行为查处。

1.物业服务经营行为。持续开展“加大物业服务收费信息公开力度 让群众明明白白消费”活动，规范物业服务企业经营行为，规范物业服务合同（前期物业服务合同）签订文本，规范物业服务合同（前期物业服务合同）备案。物业服务企业做到“六个公开”（服务合同公开、服务内容公开、服务电话公开、服务方式公开、收费标准公开、公共收益公开）。住宅小区生活垃圾不得混收混运，不出现随意倾倒抛撒现象。结合房地产市场秩序整治规范专项工作，对物业服务企业将一个物业管理区域内的全部服务业务一并委托给他人的；参与阻挠业委会选举、行使职权或换届工作；擅自占用、挖掘住宅小区内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自提高收费标准、扩大收费范围；擅自挪用住宅专项维修资金；违规进行物业承接查验，前期物业服务违规招投标，以及物业企业之间恶意竞争、围标串标等违法违规行为加大查处力度。

责任领导：刘  刚、何兴花

责任部门：社会事务管理办公室、党建办公室、派出所、各物业企业、各村（社区）

2.物业企业安全生产行为。物业服务企业安全生产工作制度健全；制定火灾、治安、公共卫生以及暴雨等极端天气的突发事件应急预案，配备应急物资，开展应急培训和演练；及时对物业公用部位、公用设施设备进行检查并及时处理安全隐患；合理设置消防车道、施划禁止停车标线、保障消防车道畅通，消防车登高操作场地不被占用；按照合同约定对共用消防设施进行维护管理、提供消防安全防范服务;开展地下管线等有限空间作业的，及时进行备案并落实持证操作、保护措施等安全规范操作流程进行作业；采取必要的安全保障措施防止建筑物外立面、构筑物、搁置物以及抛掷物造成他人损害；按照规定或合同约定定期检查并及时警示高空坠物等危险状况；按照规定制定政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，并积极配合开展相关工作。

责任领导：张自军、何兴花

责任部门：综合执法办公室（应急管理办公室）、社会事务管理办公室、派出所、各物业企业、各村（社区）

（四）严格人员管理，开展保安服务行为清理整治行动。准确定性保安服务行为和保安员的法律界定，明确物业服务企业保安服务的范围，明确小区保安员在开展公共秩序维护时的权利义务，依法实行监管，监督相关企业和人员履行法律职责，全面排查摸清底数，坚决纠正将保安服务混淆为一般物业服务、将保安员混淆为秩序维护员等规避法律约束的行为。严查未持证或超龄等不具备从业资格的保安员。规范保安服务市场秩序，加强专业知识和技能培训，规范物业和保安服务市场，促进行业合法经营、规范运作，提升服务水平，全力推进“平安永宁”建设。

责任领导：张自军

责任部门：综合执法办公室（应急管理办公室）、派出所、各物业企业、各村（社区）

（五）严格违规占地，开展小区绿化专项整治行动。一是充分利用春季植树造林有利时机，对原有绿地斑秃裸露、苗木缺株断档情况，做好补植、养护管理，小区主次干道两旁多栽种带刺绿篱，阻挡机动车辆随意停放毁坏草坪。二是坚决制止毁绿、占绿现象，对部分居民违规私自圈地种菜、毁坏绿植、破坏原有防护栏，破坏小区整体规划等行为及时制止劝导，平整绿地，恢复绿化景观效果。对不听劝阻的行为及时报告，并会同管辖村（社区）、综合执法、派出所联合执法，共同维护业主的合法权益。

责任领导：张自军、何兴花

责任部门：综合执法办公室（应急管理办公室）、社会事务管理办公室、派出所、各物业企业、各村（社区）

（六）严格职责权限，规范物业管理委员会及其委员履职。坚持党建引领社会治理，强化镇、村（社区）党组织对物业管理委员会工作的指导。建立镇、村（社区）党组织领导下的物业管理委员会选举、纠错和退出机制。对物业管理委员会选举过程中存在伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书等情况的；任期届满后，未及时组织召开业主大会会议进行换届选举的；未按规定公布工作经费使用情况的；挪用、骗取、侵占业主公共收益或私自利用共用部位、共用设施设备进行经营的；违反《民法典》《物业管理条例》等有关规定，物业管理委员会未及时终止其委员职务的；未依法选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同的，或采取暴力等违法违规行为，强制清退物业服务企业的；物业管理委员会届满后，未及时将属于物业管理委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届物业管理委员会或村（社区）居民委员会等行为的；作出的决定违反法律、法规，且不接受镇人民政府指导的；以及群众反映强烈的其他违法违规行为依法撤销、依法查处。

责任领导：杨  阳、何兴花

责任部门：社会事务管理办公室、党建办公室、派出所、各物业企业、各村（社区）

（七）严格服务标准，推动公共管理职责向“社区‘最后一公里’”延伸。在全镇物业服务区域开展保安服务行为清理整治，物业服务企业从事保安服务必须向县级公安机关进行备案，加强保安员日常管理，规范物业保安管理制度，加强物业保安的培训管理，持证上岗。及时查处住宅小区内私搭乱建，毁占绿，违规收费，违规经营，不按要求分类垃圾和乱倒垃圾，违反规定饲养动物，电动自行车违规停放充电和“上楼入户”，占用和堵塞疏散通道、安全出口和消防车道，违规存放易燃易爆危险品等违法违规行为。加强物业管理区域内及周边生产经营噪声、污水、废气超标和违规排放油烟等扰民行为的查处力度。加强对各级物业管理矛盾纠纷人民调解组织的指导。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

责任领导：张自军、乔玉杰、何兴花

责任部门：综合执法办公室（应急管理办公室）、农业综合服务中心、社会事务管理办公室、民生服务中心、综治中心、派出所、供电所、各物业企业、各村（社区）

（八）严格管理标准，强化镇、村（社区）物业管理职责。镇政府全面履行属地管理责任，加大对物业管理电子投票功能应用，强化物业服务质量星级化评定结果应用。针对不具备成立业主大会条件的小区；或具备成立业主大会条件但确有困难未成立的小区；以及业主大会成立后未能选举产生业主委员会的小区，开展物业管理委员会试点工作，2023年底完成1个物业管理委员会试点。镇政府指导成立物业管理委员会，调处调解业主、物业企业等在物业管理活动中矛盾纠纷，对物业日常管理工作进行指导、监督，负责辖区物业服务企业、物业管理委员会的相关考核和星级化评定等工作。物业管理委员会作为村（居）民委员会内设临时机构，主要负责组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

责任领导：何兴花

责任部门：社会事务管理办公室、各物业企业、各村（社区）

五、组织领导

为推进住宅小区管理服务能力三年行动顺利开展，成立李俊镇住宅小区管理服务能力提升行动工作领导小组，成员如下：

组  长：何  乐    镇党委副书记、政府镇长

副组长：张自军    镇党委委员、  人大主席

常金平    镇党委副书记、李俊派出所所长

徐建军    镇党委副书记、政法委员

刘  刚    镇党委委员、纪委书记

杨  阳    镇党委委员、组织委员、宣传委员

乔玉杰    镇党委委员、政府副镇长

何兴花    镇党委委员、政府副镇长

潘  菲    镇党委委员、武装部部长

苗  苗    镇党委委员、镇长助理

刘  丹    镇长助理

刘宝林    二级主任科员

李幸福    三级主任科员

成  员：郭建光    黄洋滩派出所所长

高  田    李俊司法所所长

屈  鹏    李俊市场监督管理所所长

郭华峰    镇综合办公室主任

唐  谦    镇党建工作办公室主任

李志华    镇经济发展办公室主任

明  晶    镇社会事务管理办公室主任

马斌涛    镇综合执法办公室（应急管理办公室）主任

姚海学    镇农业综合服务中心主任

闫学梅    镇民生服务中心主任

杨  芳    镇财经服务中心负责人

张金珊    镇综治中心负责人

强万福    雷台村党支部书记

强  波    东方村党支部书记

许建华    许桥村党支部书记

马新立    丰登村党支部书记

刘春侠    侯寨村党支部书记

范月侠    友爱村党支部书记

马克选    王团村党支部书记

马学平    团结村党支部书记

张学仁    魏团村党支部书记

赵宏文    李俊村党支部书记

马自龙    金塔村党支部书记

白兴军    古光村党支部书记

甘为平    李庄村党支部书记

吴保仓    宁化村党支部书记

吴文波    西邵村党支部书记

袁  武    李俊社区党支部书记

马建雄    玉泉营农场社区党支部书记

各物业企业负责人

领导小组下设办公室，办公室设在镇社会事务管理办公室，何兴花同志兼任办公室主任，负责安排部署全镇物业服务管理提升工作重要活动，统筹协调重大问题，确保三年行动取得实效。

六、实施步骤

（一）攻坚整治阶段（2023年3月-2023年12月）。制定实施方案，组织召开李俊镇住宅小区管理服务能力提升行动工作动员大会，对全镇物业工作认真排查梳理，形成问题整改台账，每月23日前上报问题整改情况，力争到2023年底，突出问题整改销号。依法清退一批服务质量差、群众满意度低的物业服务企业，依法整治一批住宅小区内的违法违规行为。通过一年的攻坚，促使物业服务水平很和服务能力得到提升。

（二）巩固提升阶段（2024年1月-2024年12月）。认真总结2023年度开展攻坚整治工作经验，提炼典型工作做法，针对住宅小区存在的难点、痛点问题，聚焦薄弱环节开展专项行动，破解发展难题。提高物业企业服务水平，提升业主自治管理能力，确保住宅小区的物业管理问题及时发现、及时解决，加快构建共建共治共享的社会治理体系。

（三）建章立制阶段（2025年1月-2025年12月)。在持续推进专项行动常态化同时，及时将好的经验做法、典型案例等进行总结和推广，不断完善住宅小区管理服务相关制度，建立健全常态、长效管理机制，夯实专项行动工作开展成果，形成齐抓共管、同频共振、多方参与、协商共治的基层社会治理工作格局。

七、工作要求

（一）加强组织领导，强化责任落实。镇住宅小区管理服务能力提升行动工作领导小组要切实提高政治站位，把加强和改进住宅小区管理服务能力作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措。细化工作职责，完善各类工作台账，压实工作责任，各成员之间要加强配合，加强协作。

（二）加大部门协商，加强执法联动。充分发挥党建引领在基层治理中牵头抓总作用，加大日常监管力度，强化综合执法、派出所、市监等多部门联合监督检查和专项执法工作。推行“管理责任清单进小区”制度，将各执法部门权责清单、举报电话等在小区醒目位置处进行公示，明确联动执法工作具体要求，常态化进驻住宅小区进行综合治理，形成齐抓共管的大物业管理工作格局，共同推进住宅小区物业管理工作的提升。

（三）加大监督力度，依法惩戒警示。对群众通过媒体、12345热线、电子信箱、门户网站、举报箱反馈的问题线索，主动认领，逐条分析研判，对本辖区内违法违规的物业服务企业依法依规采取行政警告、通报批评、约谈企业负责人、扣除信用记分、责令整改、更换项目经理人、行政罚款、联合惩戒、依法清退所服务项目等措施严厉查处，并予以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安、司法部门依法查处。对问题突出、未履行监管责任及未妥善处置人员，进行约谈问责。

（四）加大宣传力度，加强宣传引导。充分运用各类媒体和小区宣传栏、电子屏等载体，加大物业法规制度的宣传力度，组织物业从业人员进行物业政策法规深度培训学习，提高物业从业人员的服务意识对物业服务企业不良行为加大曝光力度。鼓励企业开展丰富多彩的文体活动，展示行业风采，提高广大业主对物业工作的知晓率和参与度，引导业主及物业服务企业维护合法权益，自觉履行义务，形成小区物业共建共治共享的新格局。

附件：1.李俊镇提升住宅小区管理服务能力三年行动成员单位工作职责

      2.规范物业服务能力“九不准”信用记分清单

      3.住宅小区管理服务能力提升三年行动任务清单

      4.住宅小区管理服务能力提升三年行动排查问题整改台账

      5.住宅小区物业管理情况摸底统计台账

      6.住宅小区管理服务能力提升三年行动月度统计报表